26 ago Sabia que a multa por rescisão do contrato de locação deve ser proporcional?

A questão que mais gera polêmica é a relativa a multa a ser paga pelo locatário quando ele pretende encerrar a locação do imóvel e entregar o imóvel.

A Lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei 8.245/1991 e foi alterada pela Lei 12.112/2009.

Mas, a Lei do Inquilinato vigente trata do assunto e estabelece que, durante o prazo da locação, o locador não poderá reaver o imóvel alugado e o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa estipulada, proporcionalmente, ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, se não houver consenso entre as Partes, a multa poderá vir a ser estipulada pelo Poder Judiciário.

Portanto, a cobrança da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação se constitui em um direito do locador. Todavia, ela deve observar os limites impostos pela legislação para que não fique caracterizada uma obrigação excessivamente onerosa para o locatário. O impasse surge quando há necessidade por parte do locatário de deixar o imóvel antes de completado o tempo contratual. Os contratos, muitas vezes, estabelecem multas exageradas a serem pagas pelo locatário.

Neste caso, havendo a intenção de deixar o imóvel, a primeira providência a tomar é notificar o locador de tal medida, o qual poderá, ou não, exonerar o locatário da multa pactuada mas, em não o fazendo, deve respeitar o critério legal e não o que ficou estabelecido no contrato. Se a multa for excedente do critério legal, o locatário poderá buscar um provimento judicial para depositar o valor que entende correto e requerer o depósito das chaves e a entrega do imóvel para rescisão do contrato de locação.

Tal medida visa evitar enriquecimento ilícito de alguns locadores. O amparo dessa providência está contido no artigo 413 do Código Civil Brasileiro combinado com o artigo 4º da Lei 8.245/91 visando buscar o equilíbrio das relações contratuais, uma vez que essas normas legais são consideradas normas de ordem pública e se sobrepõe sobre os contratos.

Portanto, ao assinar o contrato de locação, o locatário, parte mais vulnerável na relação contratual, não se dá conta desses aspectos. Mas, a Lei do Inquilinato o protege de modo a não permitir enriquecimento ilícito do locador, arcando com um ônus demasiadamente excessivo.

Os Tribunais Pátrios têm decidido sobre a invalidade da multa pactuada e da ineficácia quanto à sua cobrança pela ilegalidade, muitas vezes, nela contida.

Portanto, ao assinar um contrato de locação elaborado por um locador ou por administradoras de imóveis, leia-o atentamente quanto a todos os aspectos, inclusive quanto às multas a serem pactuadas e, na dúvida procure um profissional habilitado para assessorá-lo.