08 jul Tenha cuidado com as garantias da locação

Locar um imóvel com ou sem garantias?

Para o cumprimento das obrigações assumidas pelos locatários é comum exigir-se garantias.

Apesar de o mercado imobiliário estar, atualmente, passando por momentos desfavoráveis, há que se ter atenção especial sobre as modalidades de garantias que vêm sendo colocadas aos proprietários.

As modalidades mais usuais são: a) a fiança, b) a caução (conhecido como depósito), c) o seguro fiança.

Mas, outras modalidades são oferecidas, como: a) a garantia de aluguel, b) título de capitalização, e, até mesmo, a modalidade c) “sem garantia” que veio ao abrigo da Lei 12.112/09.

A modalidade mais requisitada pelo mercado é a figura do fiador, o qual garante o pagamento de todos os aluguéis e encargos da locação, inclusive danos ao imóvel deixados pelo locatário.

Depois dessa modalidade, temos a caução, por meio da qual o locatário põe em mãos do locador certa soma de dinheiro, a ser aplicada em caderneta de poupança que lhe será devolvida ao término da locação, se não houver quaisquer dívidas da locação nem danos ao imóvel.

A modalidade que vem ganhando importância no mercado é o seguro fiança, por meio do qual, durante certo tempo, a seguradora/o banco garantem o inadimplemento dos aluguéis e encargos por parte do locatário, mediante o pagamento de um prêmio mensal.

Há administradoras que, elas próprias, garantem somente o pagamento dos aluguéis (não dos encargos nem dos danos causados ao imóvel). Portanto, é preciso ter muita atenção quanto a essa modalidade de garantia.

Há a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento mas, do ponto de vista econômico, esta modalidade não vingou.

Mas, a depender da situação e da necessidade do proprietário, pelo fato de as ações de despejo por falta de pagamento demorem muitos anos até a execução da sentença, com risco até do recebimento da dívida e retardando a retomada do imóvel, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações, trouxe uma nova modalidade e um novo procedimento com relação à urgência que o caso exige.

É que, veio ao encontro dessa urgência, uma nova forma de concessão de liminar para a rápida retomada do imóvel, no caso das ações de despejo.

Para tanto, é necessário que o contrato de locação esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei de Locações, seja por não ter sido contratada, seja por ter sido extinta, ou ainda, pelo fato de um terceiro formular pedido de exoneração dessa garantia.

Nestas circunstâncias, a legislação vigente dispõe que será concedida liminar para desocupação, em 15 dias, do imóvel pelo locatário, independentemente da oitiva deste e desde que prestada a caução no valor de 3 (três) aluguéis e encargos relativos à locação, na data do vencimento das prestações.

Portanto, atualmente um imóvel, a depender do interesse do proprietário, pode ser locado, com ou sem as garantias para o cumprimento das obrigações, mas é certo que o pagamento do aluguel se constitui, apenas, em uma das obrigações da locação, havendo outras obrigações a serem observadas.